Venta de tu piso y fallecimiento (herencia, documentación, usufructo…)

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Resolvemos cualquier duda que tengas sobre la venta de tu piso cuando se produce un fallecimiento

La muerte forma parte de la vida y, como tal, este hecho puede presentarse en cualquier momento, incluso durante el proceso de venta de tu piso en Barcelona. Por este motivo, queremos abordar en este post, siempre desde un respeto máximo, todas aquellas situaciones que pueden darse y que pueden ocasionarte algún tipo de duda, cuando sucede el fallecimiento de una persona involucrada en un proceso de venta de un piso, bien como vendedor, como comprador, como usufructuario….

Dudas que pueden existir a la hora de vender un piso con el tema de la muerte del comprador o vendedor

Estas son las situaciones más comunes que suelen darse y a las que la asesora inmobiliaria Laura Griñó ha dado respuesta, fruto de su experiencia (aunque en pocas ocasiones, cierto es) a lo largo de sus más de 25 años de experiencia vendiendo pisos en Barcelona.

SITUACIONES


Situaciones de venta de piso y muerte eixamplepis en barcelona

Quieres vender un piso en Barcelona heredado por fallecimiento de un familiar.

RESPUESTA:

Para poder vender tu piso heredado en Barcelona necesitas llevar a cabo una serie de pasos que, en este año 2021, suele tomar, de media, unos 8-12 meses a causa de la situación post-pandémica, pero que suele acortarse unos meses en condiciones menos excepcionales. Para poder vender un piso heredado puedes realizar todo el proceso por tu cuenta o tener ayuda de empresas de seguros y/o abogados:

  • En primer lugar, necesitas obtener la DOCUMENTACIÓN NECESARIA DE LA PERSONA FALLECIDA: certificado de defunción, certificado de últimas voluntades y copia autorizada del testamento, si existiera.
  • Con toda la documentación, ACUDIR AL NOTARIO para realizar la Aceptación de la herencia y los trámites correspondientes en cada uno de los casos: varían si existiera testamento o si no lo hubiera.
  • La Aceptación de la Herencia implica el PAGO DE TRIBUTOS: el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y la Plusvalía Municipal. El mismo notario calculará dichos importes atendiendo a las posibles bonificaciones a las que puedan acceder los herederos teniendo en cuenta, principalmente, el parentesco existente con la persona fallecida.
  • Inscripción de la vivienda en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Este paso no es obligatorio, pero facilita mucho el posterior proceso de venta de tu piso en Barcelona. Este registro permite determinar la nueva titularidad de la vivienda a tu nombre, así que, si se omite, luego el proceso de venta del piso se puede alargar durante muchos meses. Nuestra recomendación sin dudarlo es realizar la inscripción el Registro, así constarán los datos actuales del propietario en la Nota simple y no habrá que esperar para vender tu piso.

Situaciones de venta de piso y muerte eixamplepis en barcelona

Quieres vender un piso en Barcelona heredado por fallecimiento de un familiar pero otro heredero no quiere.

RESPUESTA:

Cuando quieres vender tu piso heredado en Barcelona pero otros herederos no desean vender, existe margen de maniobra, pero primero es necesario concretar el punto de partida del heredero que no desea vender:

  • Si uno de los herederos no desea vender el inmueble, y no ha aceptado la herencia, entonces es necesario acudir a la jurisprudencia española, en concreto a la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

De esta manera, el heredero se ve forzado a aceptar la herencia, renunciar a ella o su silencio se interpretará como aceptación. Y el plazo máximo para cualquiera de las 3 opciones es de 30 días naturales.

  • Si uno de los herederos no desea vender, y ya ha aceptado la herencia, se pueden plantear tres escenarios posibles.

a) el heredero que no desea vender el inmueble puede comprar su parte al resto de herederos que sí desean vender.


b) existen empresas que, aunque por debajo del valor de mercado, compran indivisos. Un indiviso es una vivienda que pertenece conjuntamente a varios propietarios, sin partes diferenciadas. La empresa compraría únicamente las partes de la vivienda de los herederos dispuestos a vender.


c) llevar la vivienda a subasta pública, mediante un procedimiento judicial, para venderla.

Situaciones de venta de piso y muerte eixamplepis en barcelona

Quieres vender un piso en Barcelona heredado por fallecimiento sin aceptar la herencia.

RESPUESTA:

No es posible. Si no se realiza el proceso de aceptación de una herencia, el piso continuará a nombre de la persona fallecida y, por tanto, no se puede llevar a cabo ninguna acción de venta de una vivienda.

La aceptación de una herencia es un proceso que implica la voluntad y el consentimiento por parte de uno o varios herederos de recibir los bienes materiales de la persona fallecida. Este proceso conlleva el pago de impuestos y el cambio de titularidad. Una vez realizada la Aceptación de la Herencia y hecha constar la nueva titularidad, es posible vender tu piso heredado. No antes.

Artículo 28 de la Ley Hipotecaria (referente a las herencias recibidas por herederos no-forzosos) se suprime, con efectos desde el 3 de septiembre de 2021, por el art. 3.2 de la Ley 8/2021, de 2 de junio. Ref. BOE-A-2021-9233

¿Quienes son herederos no forzosos? Todos aquellos herederos que NO son ni hijos ni descendientes, ni padres ni ascendientes, ni viudo/a, respecto a la persona fallecida.

Situaciones de venta de piso y muerte eixamplepis en barcelona

Quieres vender un piso en Barcelona heredado por fallecimiento sin pagar el Impuesto de Sucesiones.

RESPUESTA:

Cuando se acepta una herencia, se debe realizar el pago de la plusvalía municipal y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Una vez pagados ambos tributos, se recomienda inscribir tu piso en el Registro de la Propiedad para constar como titular, es entonces cuando puedes vender tu vivienda heredada.

Recuerda, sobre todo, que debes inscribir tu piso en el Registro de la Propiedad porque sino tus datos como nuevo titular no constarán en la Nota simple y tardarás muchos más meses en poder vender.

Si no pagas el Impuesto de Sucesiones, el proceso de aceptación de la herencia no está finalizado y, por tanto, no puedes vender tu piso en Barcelona,

Ahora bien, existe una pequeña laguna que debes conocer: el Impuesto de Sucesiones y Donaciones prescribe, según la Ley General Tributaria publicada en el BOE, tras cuatro años, después de finalizar los 6 meses de liquidación voluntaria. Es decir, el Impuesto prescribe en un total de cuatro años y 6 meses desde el fallecimiento, siempre que no se realice ninguna actuación.

Pasado este tiempo, sí que podrías vender tu piso sin haber pagado el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Situaciones de venta de piso y muerte eixamplepis en barcelona

Quieres vender un piso en usufructo después de que el propietario haya fallecido.

RESPUESTA:

En primer lugar, es necesario aclarar términos de tu piso:

USUFRUCTO EN BARCELONA: Derecho de uso de la vivienda.
NUDA PROPIEDAD EN BARCELONA: Propiedad de la vivienda.

Se puede vender la nuda propiedad independientemente del usufructo y también se pueden vender ambos conceptos de forma conjunta.

Por consiguiente, es necesario saber en esta situación quién es el heredero de la nuda propiedad tras el fallecimiento del propietario. Si el usufructuario es el heredero podrá vender efectivamente toda la vivienda. Pero si el heredero de la persona fallecida es diferente al usufructuario, éste último no podría vender la vivienda porque únicamente tiene derecho de uso.

Situaciones de venta de piso y muerte eixamplepis en barcelona

Tienes un piso a la venta, has firmado contrato de arras con el comprador. El comprador fallece.

RESPUESTA:

De forma general, en los contratos de arras no se incluye ninguna cláusula que indique qué pasa con el piso o con la paga y señal (arras confirmatorias) si el comprador fallece antes de la firma del contrato de compra-venta.

Ahora bien, la escasa experiencia (por suerte) en estas situaciones ha demostrado cómo el vendedor del piso suele acogerse a unos valores éticos y morales bajo un supuesto de fuerza mayor. En este caso, el vendedor ofrecería el piso a los herederos del comprador fallecido.

Si los herederos estuvieran interesados, la compra seguiría adelante. Si no lo estuvieran, el vendedor suele, en estos casos, devolver la paga y señal. La experiencia de Laura Griñó en estas situaciones revela una alta calidad humana y que no suele haber problemas en este tipo de casos pues los vendedores son comprensivos ante la situación.

Como vendedor de tu piso, puedes tomar la decisión de incluir una cláusula específica en el contrato de arras en la que se indiquen las condiciones que tú deseas que se den en este supuesto tan concreto: devolución o no devolución de paga y señal en caso de fallecimiento del comprador. No es lo recomendable, porque los herederos no heredan contratos o responsabilidades de este tipo.

Por su parte, la jurisprudencia española indica que los herederos del comprador deben cumplir con lo pactado, aunque se puede alargar el plazo para formalizar la compra-venta y los herederos del comprador solo lo harán si aceptan a beneficio de inventario. Aun así, si los herederos del comprador y vendedor desean rescindir el contrato alegando causa de fuerza mayor pueden establecer un pacto mutuo entre ambas partes.

Situaciones de venta de piso y muerte eixamplepis en barcelona

Quieres comprar un piso, has firmado contrato de arras con el vendedor. El vendedor fallece después.

RESPUESTA:

En este supuesto, aunque no exista contrato de compra-venta del piso firmado ante notario, el comprador tiene ya ciertos derechos y una prioridad fehaciente. Por eso, ante el fallecimiento del vendedor se tiene en cuenta su deseo expreso de vender el piso.

Los herederos, por tanto, si desean continuar con la venta del piso de la persona fallecida mantendrían vigente ese contrato de arras reservado para el comprador, hasta que hubiera finalizado todo el proceso de herencia y/o últimas voluntades. En el año 2021 y, a causa de la situación vivida en 2020, estos procesos de herencia se alargan una media de 8-12 meses.

En el supuesto de que el comprador ya no quisiera ese piso y deseara la devolución de la paga y señal, tendría derecho a ella, alegando fuerza mayor para rescindir el contrato. Los herederos tendrían que devolverle, por ley, esa cantidad. Pero, de nuevo, finalizado el proceso de adjudicación de herencia.

¿Tienes alguna duda más? ¿Tu situación es diferente de las planteadas en este post? Contacta con Laura Griño para que ella pueda asesorarte en la venta de tu piso.

Equipo Eixamplepis

Equipo Eixamplepis

Más de 30 años de experiencia

Equipo de Eixamplepis, liderado por la asesora inmobiliaria independiente y coach inmobiliaria Laura Griñó. Venta de pisos en Barcelona, de particular a particular, sin agencias.

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